ניהול דירות להשכרה: למי זה מתאים?

קיבלתם בירושה מספר דירות בבניין משותף ואתם מתלבטים האם להטיל את הטיפול בהן על בן משפחה, או אולי לשכור שירותי חברה לניהול נכסים. במה מדובר והאם זה משתלם? כל השיקולים שצריך לקחת בחשבון.

ישראלים רבים שקיבלו בירושה או רכשו בשנים האחרונות בניינים, דירות מגורים או נכסי נדל"ן אחרים, מתלבטים האם למסור את הנכס לניהולה של חברת ניהול נכסים או להטיל את התפקיד על אחד מבני המשפחה.

יש להבחין בין חברות ניהול המשמשות כוועד הבית ואחראיות על המרחב הציבורי של הבניין בלבד (ניקיון חדר המדרגות, גביית דמי ניהול מהדיירים וכדומה), לבין חברות ניהול נכסים שמנהלות בפועל את כל נושא ההשכרה – כלומר אחריות על איתור שוכרים, השכרת הנכס, גביית דמי השכירות, תחזוקת פנים הנכס וכעוד.

תפקידיה של חברת ניהול דירות להשכרה

ניהול נכס באמצעות חברת ניהול דירות להשכרה אמור לשחרר את בעל הנכס מכל הטרדות הנלוות לטיפול בנכס. נוטים לחלק את המטלות לשלושה תחומים עיקריים: תיווך ואחזקה, הנהלת חשבונות וטיפול מול הרשויות וההיבט המשפטי.

בבואכם לבחור חברת ניהול נכסים ודאו כי עמלת הניהול שאתם משלמים תבטיח לכם טיפול בנושאים הבאים:

• איתור מהיר ויעיל של שוכרים ללא תשלום עמלת תיווך נוספת.
• בדיקה יסודית של השוכרים ודרישה של ערבויות ובטוחות מתאימות.(שטר חוב להורדה).
• עריכת חוזה שכירות ללא תשלום שכר טרחת עורך דין.
• מענה לתלונות הדיירים וטיפול שוטף בכל התקלות ובעיות האחזקה.
• השגת מחירים מוזלים באופן משמעותי מאת בעלי מקצוע ושיפוצניקים.
• במקרה שמדובר בבניין – ניהול המרחב הציבורי, חדר המדרגות, המעלית והלובי.
• גבייה מסודרת ועקבית של דמי השכירות.
• הנהלת חשבונות מלאה ועריכת דו"ח שנתי מסודר עבור רואה החשבון.
• תשלום מקדמות מס הכנסה, ובמקרה של מושכר עסקי – טיפול במע"מ.
• דיווח לרשויות השונות – עירייה, תאגיד המים, חברת החשמל וכדומה.
• מעקב אחרי הנעשה בשטח ותשומת לב להפרות, תקלות ושינויים בנכס המושכר.
• במקרה של דיירים מוגנים, יש להקפיד על מתן תשומת לב יתרה לזיהוי להפרות חוזה.
• חידוש תמידי של חוזי שכירות: אין לאפשר מצב שדייר ממשיך להתגורר בדירה המושכרת ללא חוזה תקף.

עמלת הניהול

עמלת הניהול נגבית מההכנסות בפועל, כך שבמקרה שהנכס עומד ריק גם חברת הניהול מפסידה. בארצות הברית מקובל שחברת הניהול גובה אחוז נמוך יותר (כ-7% מדמי השכירות), אולם שם מתווסף לתשלום זה עמלת תיווך במקרה של החלפת דיירים או חידוש חוזים, אותה גובה חברת הניהול מבעל הנכס ולעתים גם מהדיירים.

גם בישראל ישנן חברות ניהול שגובות עמלת תיווך מהדיירים והדבר אינו תקין. יש לשים לב לכך שחברת הניהול היא "נאמן" של בעל הבית ולא של הדיירים ולכן יש להקפיד שחברת הניהול לא תגבה עמלת תיווך מהדיירים, דבר שעלול לסבך אותה עם "נאמנות כפולה".

האם כדאי למסור נכס לניהול?

מדובר בהחלטה חשובה ויש לתת את הדעת על מספר שיקולים וסוגיות:

למה בעד?

• אין סיוט גדול יותר עבורי מלראות את שם השוכר על הצג של הטלפון הנייד.
• אין לי זמן להתעסקות ולכאב הראש, אני רוצה שדמי השכירות יהיו הכנסה פסיבית.
• כשדייר יוצא, הדירה עומדת ריקה מספר שבועות עד שאני מתפנה ומצליח להשכיר אותה.
• שכר הטרחה שאני משלם למתווך שמאתר את הדייר ולעורך דין שיערוך את חוזה השכירות, חותכים לי ממילא יותר מחודש שכירות.
• יש לי תמיד תחושה שהאינסטלטור והחשמלאי "עובדים עלי"..
• אני חושש להיתקע עם שוכר סרבן שלא משלם ולא יוצא, ואני לא תמיד יודע אילו בטחונות לדרוש.
• כל אחד צריך לעסוק במה שהוא טוב בו, ניהול נכסים הוא לא המקצוע שלי. חברה מנוסה וותיקה תעשה זאת טוב ממני.
• הורדת כאב הראש והטרדה ממני, תאפשר לי להמשיך לאתר נכסים נוספים לרכישה ולהשקעה.
• תמיד טוב שיש לי יעוץ משפטי ומיסויי צמוד במסגרת "הכל כלול".

לא כולם מרגישים בנוח להפקיד את הטיפול בנכסים יקרים ומניבי רווחים בידי גופים זרים. ההחלטה בנושא צריכה להילקח לאחר בחינת כל השיקולים והגורמים הרלוונטים. בסופו של דבר, טובת הנכס צריכה לעמוד לנגד עינכם, ולעתים אדם זר ששוכרים למטרה זו עשוי לענות על הדרישות, ולפטור אתכם מדאגות.

פורסם YNET, הכותב היינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש.