איך לבחור שיפוצניק ולהשביח נכסים

בכל מה שקשור להשבחת נכס ושיפוץ ישנם כמה כללים ברורים. הכל שאלה של מה מטרת הנכס – השכרה לטווח ארוך או מכירה מיידית (אקזיט). בשיפוץ עבור נכס שמיועד למגורים לא נדון פה שכן זה אישי לכל אחד ע"פ הטעם שלו.

בנוסף השיפוץ מותאם לצרכי הלקוח שלנו – שוכר או קונה ובהתאם לצרכים שלו (אותם אנחנו יודעים מחקר השוק שעשינו עוד קודם). בגדול, יש להימנע משיפוצים גדולים, בטח אם זו דירה ראשונה שקניתם להשקעה. שיפוצים הם לרוב פרויקט מורכב ומסובך שעולה הרבה כסף וכולל עבודה עם הצד הכי מאתגר בתחום הדירות להשקעה – שיפוצניקים.

ראשית יש לבדוק את מצב האינסטלציה (אין נזילות ולחץ המים תקין) והחשמל (כל השקעים, התקעים ובתי מנורה עובדים) בדירה.

כללי התנהלות מול שיפוצניקים:

1. לעבוד רק עם שיפוצניקים שיש להם קבלות ( לא לשלם בשחור).

2. תמיד לקחת מעצב פנים שיכתוב לכם את כל התוכנית לרבות כתב כמויות. ככה הכל ידוע ואין הפתעות.

3. לסכם הכל בכתב : מה העבודה שהשיפוצניק מתחייב לעשות , מה המחיר הסופי ( בלי הפתעות בסוף), לוחות זמנים מתי הדד ליין לסיום העבודה ומה הקנס שיחול על השיפוצניק על כל יום איחור.

4. לא לשלם מראש ! לשלם רק בתום העבודה , או לפחות להשאיר את רוב הכסף לסיום.

5. לחתום על חוזה מסודר כולל כל המסמכים שהתקבלו ממעצב הפנים.

מאת: גיל רוזנברג, האיש עם הפטיש

איך להשביח נכסים ?

האם תמיד צריך להוסיף עוד חדר כדי להעלות את גובה השכירות? 

יום אחד הגעתי עם משקיע לדירה שאותה ממש רצה לקנות. הדירה עמדה ריקה, המוכר לא הצליח להשכיר אותה במחיר שביקש. כל מה שהציעו לו היה נמוך משמעותית ממחיר השוק. כבר כשנכנסתי, הבנתי מדוע הוא לא הצליח להשכיר את הדירה במחיר המבוקש.

זאת הייתה דירה מוזרה, שום חדר לא בגודל סטנדרטי, מעין שלושה חצאי / רבעי חדרים עם מסדרון רחב מאד, שתפס המון שטח מיותר. בשני חדרים ניתן לשים רק מיטה, אין אפילו מקום לארון, הולכים במסדרון רחב וארוך עד שמגיעים לסלון פצפון עם ספה לשניים בלבד. החלוקה הזו ענתה על הצורך מאד ספציפי של הסבתא שגרה שם קודם, שהזדקקה למטפלת ורצו פרטיות לכולם, אך התחושה בדירה הייתה לא מזמינה ולא נעימה בשום צורה.

המשקיע, שעשה חקר שוק, סיפר לי שבאזור הזה במרכז הארץ, השוכרים לרוב הם רווקים / זוגות / סטודנטים / זוגות+1. ממבט קצר, הבחנתי בשתי נקודות אור בדירה – המטבח והאמבטיה, שתיהן היו במצב סביר, בגודל נעים, אפילו בגוונים לבנים. לא חדש, אבל בהחלט שמור.  החלטתי לעשות ריענון קטן לאמבטיה בלבד, שהייתה מפח.

בנוסף, ביטלתי את המסדרון הרחב, שהשטח שלו היה בזבוז עצום ובמקום רבעי חדרים הפכתי את הדירה לשני חדרים יפים ללא שום מסדרון. אפילו הוספנו פרקט לדירה.

עלות השיפוץ הסתכמה ב – 16,000 ₪

השכירות עלתה מ – 2,300 ₪ ל – 3,500 ₪

והכל בזכות אותו שיפוץ קל. מאת: מיכל רוזנברג

טיפים לשיפוץ הדירה – איך לשפץ?

בחרתי מספר טיפים לשיפוץ דירה . כל אחד מאיתנו במוקדם או מאוחר קופץ למים הקרים (או הרותחים) האלה. צריך להכין את הדירה, צריך לשפץ, אז משרדנו הכין מילון מושגים למשקיע המתחיל.

כתב כמויות

מסמך הבנוי בצורת טבלת אקסל למשל, שמתאר בצורה מילולית את כל העלויות הצפויות לנו בשיפוץ. עם המסמך הזה נוכל לדעת כמה קרמיקה להזמין. או ברזים, פרקט וכד'. כמו כן, זה מסמך שאיתו נוכל לקבל הצעות מחיר עבודה מקבלנים/שיפוצניקים, כי יתואר בו מטראז' של הריסת קיר, בניית קיר, נק' חשמל, אינסטלציה וכד'. את כתב הכמויות- ממש רצוי!! שייעשה ע"י מעצבת פנים, זה ימנע טעויות שיעלו ביוקר בהמשך.

חומר לבן

כל החומרים שהלקוח קונה / מזמין כגון: קרמיקה, ברזים, ריצוף, אסלות, כיורים, אמבטיה, פרקט, ריהוט, דלתות, גופי תאורה ועוד. בכתב הכמויות יהיה סעיף בנפרד לחומר לבן שהוא אינו מיועד לקבלן העבודה.

חומר שחור

חומרי עבודה שאיתם משתמש המשפץ. הם לא מופיעים ב"כתב הכמויות" אבל מוזכרים שם לפעמים. חומרים כגון – חול, סומסום, טיט, מלט שחור/לבן, רובה, דבק קרמיקה, חומרי איטום, בלוקים, לוחות גבס, ניצבים ומסלולים, שפכטל, צבע וכד'. החומרים האלה אמורים להיכלל במסגרת הצעת המחיר של המשפץ. כלומר בסעיף "צביעה וסיוד" לדוגמא, המחיר יכלול את קניית ואספקת הצבע ע"י המשפץ.
* שימו לב- כאן ישנם הבדלי רמות בין המשפצים. מכאן נגזרים גם הבדלי מחירים.  לדוגמה, יש צבע שיעלה 130 שח לפח 18 ליטר ויש צבע שיעלה 260.
כדי לדעת מה כדאי ומה תואם יותר את המטרות שלכם בשיפוץ, כדאי להתייעץ עם גורם חיצוני שלא מעורב בעבודה, או עם המעצבת.

לוח תשלומים

בהסכם מול הקבלן / משפץ כדאי לקבוע מראש את מופע התשלומים ע"מ לבטח את עצמכם ואת כספכם. הסטיגמה על ענף השיפוצים נקנתה ביושר. כמובן שיש רבים שהם טובים, הגונים וישרים, ובכל זאת כדאי לשלוט בכל התהליך והדרך לעשות זאת נכון הוא לחלק את התשלומים לפי שלבי העבודה. החלוקה לפי שיפוץ יסודי היא כזאת:

1.פירוק והריסה

2. אינסטלציה

3. ריצוף וחיפוי, בניה ותיקוני טיח,חשמל

4. שפכטל, צבע וסיוד

5. פינישים והתקנות.

פה נפלו גיבורים.

זה השלב הבעייתי ביותר. כמעט הסוף של העבודה שלפעמים נמתח כמו מסטיק כי כולם כבר עייפים. וזה השלב שבו כדאי לכם להיות בשיא הפוקוס ע"מ שהשיפוץ יגיע לסיומו מהר וטוב. כאן זה הזמן לבצע בדק יסודי של הכל. לוודא התקנות של כיורים עם סיפונים, תיפקוד ברזים, חשמל ותאורה. ובעיקר לוודא ניקיון. שלא נשארו חלקי טיט על הריצוף, כתמי צבע, צבע על הפאנלים, על החלונות. כמו כן, רובה. שלא יישארו עודפים על הריצוף. קשה מאד להוריד את זה אחר כך.

פינוי פסולת. תמיד נשאר עוד משהו. מי יפנה את זה?

השלב האחרון של התשלום, צריך להיות אחרי שווידאתם שהכל פיקס! 

מאת: עבודה לבנה , טיפים לשיפוץ דירה