רכישת דירה – בדיקות חשובות שעושים לפני שחותמים!

רכישת דירת מגורים מהווה העסקה המשמעותית ביותר עבור רובנו, להלן מספר בדיקות חשובות אותן יש לבצע טרם חתימה על הסכם הרכישה או התקשרות בכל חוזה מחייב:

 1. רושם ראשוני

מה עובר לנו בראש כשאנחנו נכנסים לדירה, ורואים קקי של ציפורים, על כל אדני החלון, או שעולה בנו ריח של בישול עם תבלינים לא מוכרים, שלא מתחברים, שבכל הקירות רטיבות ועובש, גם מכיוון הרצפה וגם מכיוון התקרה, או לחילופין שיש חלודה בכיור הרחצה באמבטיה, באמבטיה עצמה, וגם עובש. שלא צבעו את הדירה מקום המדינה, כל הקירות שחורים, או שהארונות מתקלפים והצירים של חלק מהארונות שבורים, שהדלתות חורקות?

רוב האנשים מקבלים בחילה, אומרים איכס ובורחים משם. מודה שכמעט בכל פעם שאחד הסוכנים של משרדנו נכנס לדירה כזו, גם בו עולה הבחילה, ועם זאת גם מחשבה על הודיה, על כך שאיני צריכה לגור בכאלו תנאים. בדירות כאלו, אנחנו צריכים לנטרל את האינסטינקט התחושתי של הבחילה, אנו קוראת לזה ניטרול רעשי הרקע. שהרי אם נרכוש את הדירה הזו, נשקיע בה כסף, היא תראה אחרת לגמרי. לא יהיה שם זכר לריחות, לעובש, לחלודה, לציפורים ולכל השחור בקירות. בדירות כאלו עוד לפני מחשבה על חלוקה אחרת, אנו ממליצים קודם על תחזוקה. כיוון שתחזוקה נכונה תעשה כאן הבדל ענק. אלו בדיוק הדירות עם הכי הרבה פוטנציאל השבחה, כי כל מי שנכנס אליהן ישר בורח… לפעמים זו המטרה של השוכרים או חלק מהמוכרים…

עכשיו רק נותר לבדוק טוב את המספרים, האם ההשקעה שווה את התשואה שתקבלו.

   2. חקר שוק

טיפ קטן לגבי חקר שוק, חקר שוק דומה לאיסוף מודיעין בצבא.
רבים נוטים לחשוב שאם הם יישבו בבית, יחפשו ויקראו קצת בגוגל, יעברו על אתר רשות המיסים, מדל"ן יד 2 ודומיהם, הם ידעו בדיוק מה קורה בשוק שלהם. אז זהו שלא וזה אפילו גובל בסכנה (כלכלית).

מי שרוצה לדעת בדיוק מה קורה בשוק שלו ולאפיין את הנכס שהכי מתאים לשוק שלו, חייב לרדת לשטח ולשהות של כמה ימים רצוף, בכל יום כמה שעות (וזה לפני שהוא בכלל ראה דירות). קחו מד צעדים ועד שאתם לא רואים לפחות 5,000 צעדים שם אל תזוזו. תדברו עם הירקנים, בעלי חנויות מכולת, עוברי אורח כל מה שזז שם. תכנסו לכל בניין ובנין ותדפקו על כל הדלתות. יקללו אותכם, יעיפו אותכם ויגידו לכם הרבה פעמים לא, אבל תמיד יהיה מי שידבר. לעשות הכל חוץ מלשבת בבית במזגן. רק ככה תגלו את כל מה שאתם רוצים על השוק ברמה כזאת שתוכלו לקנות דירות מבלי לראות אותן.

זהו רק הדבר הראשון בחקר שוק, ישנם עוד הרבה דברים שצריך לעשות ואף אחד מהם לא מהבית.

אז אנחנו מחפשים דירה, כבר הרבה זמן ולא מוצאים, לא מצליחים להחליט, מה הכי כדאי לנו, מה יענה לנו על כל הצרכים, תשמע זאת ההוצאה של החיים שלנו, אנחנו הולכים להשקיע בדירה הזו, גם כסף שעדיין אין לנו. אני כבר יודעת מה אני מחפשת ואני רואה דירות ולא מצליחה לדעת, אם בשיפוץ אני אגיע למה שאני רוצה בתקציב שאני רוצה. אני אקנה דירה ואז אפול? ראיתי דירה חדשה שחברים שלנו קנו, ממש קופסת נמלים, בדירה שלי, אני חייבת מטבח גדול, חייבת חדרים גדולים לילדים, אנחנו אוהבים לארח והיום כולם בונים קטן, העיקר שיהיו כמה שיותר חדרים.."

אלו רק חלק מהחששות שאנו שומעים מהלקוחות אותם אנו מלווים, בתהליך רכישת הדירה. כאשר הולכים לראות דירה פוטנציאלית, לא לשכוח:
א. תוכניות – קבלו תוכנית דירה מפורטת עם מידות, עם סימוני חשמל ואינסטלציה, רק כך אני אוכל באמת לנתח ולהבין את גודלם האמיתי של החללים ומה ניתן לשנות.
ב. תיעוד – העין שלנו לא מסוגלת לקלוט הכל במבט אחד, אז תעדו הכל בתמונות, בסרטון, מה רואים בכניסה, ארונות חשמל ותקשורת, ריצוף, אמבטיות, מה נשקף מהחלון, ארונות מטבח.
ג. מצב תחזוקתי – כשאתם נמצאים בדירה, בדקו גם מה המצב התחזוקתי שלה, פתחו ברזים, פתחו וסגרו חלונות ודלתות, פתחו ארונות מטבח וארונות שסביר שיישארו בבית וכו'.
למען השקט הנפשי שלכם, תתייעצו עוד בטרם רכישת הדירה בצורה מקצועית

3.  בחינת המצב הקנייני –  עיון בנסח טאבו

חובה לבדוק האם מוכר הדירה הוא בעליה, הבדיקה הבסיסית נעשית באמצעות עיון בנסח טאבו אותו ניתן "לשלוף" בקלות גם מהאינטרנט באמצעות אתר התשלומים הממשלתי בכתובת: www.ecom.gov.il/tabu(השירות בתשלום 10 ₪).לצורך הוצאת נסח טאבו מהאתר נדרש להקליד את מספר הגוש והחלקה של הדירה, אם אין בידיכם מספר גוש וחלקה, ניתן לאתר את מספרם ע"פ כתובת הדירה באתר הממשלתי. נוסף על הבירור שאכן המוכר הוא הבעלים הרשום, ניתן ללמוד מהנסח גם מה סוג הבעלות (בעלות מלאה / חכירה), משכנתאות הרשומות על הדירה, עיקולים, תיקי הוצאה לפועל, צווי הריסה, צווי מניעה, הפקעות, רישום בית משותף, הערות אזהרה שונות ועוד. במקרה של דירה הבנויה על קרקע מנהל מקרקעי ישראל, נדרש לבדוק את הפרטים בהסכם החכירה של החוכר מול המנהל. במצב שבו המוכר מצהיר כי אינו בעלי הדירה אך הוסמך על ידו לשם מכירתה, יש לבחון היטב את יפויי הכח שבעלי הדירה נתן למוכר וכן את יתר המסמכים מכוחם המוכר מוסמך לבצע את העסקה.

4. הצמדות – חניה מחסן ועוד
על מנת לוודא האם לדירה צמודה חניה, מחסן, גג המבנה או כל חלק אחר, יש לבדוק את נסח הטאבו של הבית המשותף יחד עם תשריט הבניין שהופקד ומצוי בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית ולוודא שאכן יש התאמה . במקרה של דירה הבנויה על קרקע מנהל, יש לבדוק האם ההצמדות המופיעות בהסכם החכירה זהות לאלו המצוינות בתשריט הבית המשותף.

5. בחינת המצב התכנוני – עיון בתיק בניין ובתכניות החלות על המקרקעין ובסביבתו
בנוסף על עיון בנסח טאבו, ישנה חשיבות גדולה לעיון בתיק הבניין הרלוונטי על מנת ללמוד האם הבניין נבנה בהתאם להיתר, האם הוגשו בקשות שונות ע"י בעל הדירה או נפתחו הליכים כנגדו ועוד. בתיק הבניין ניתן לעיין במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה. מומלץ מאוד גם להזמין, במשרדי הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרלוונטיים, פירוט מצב תכנוני המציין את התכניות החלות על הקרקע, וכך לדעת מהן אפשרויות הבינוי העתידיות  בתחומי הבניין הרלוונטי (הוספת חדרים לדירות בניה נוספת ועוד) וכן את ייעודי המבנה.
מידע כאמור ניתן גם להוציא מאתר מנהל מקרקעי ישראל בכתובת: http://www.mmi.gov.il
כמו כן, במשרדי הוועדה המקומית ניתן גם לקבל מידע מפורט אודות תכניות החלות על סביבת המקרקעין וכך לדעת מה עתיד להיבנות והאם, למשל, בסמוך ל"דירה שקטה" ברחוב ללא מוצא, עתיד להיבנות בית ספר, גן ציבורי או להיסלל כביש רב נתיבים.

6. בדיקת חובות ושעבודים של המוכר
בנוסף על עיקולים ותיקי הוצל"פ שככל הנראה יופיעו בנסח הטאבו מומלץ לבצע עיון מקוון באתר רשם המשכונות ע"פ מספר ת.ז של כל בעלי הדירה.
לאתר רשם המשכונות ניתן להגיע דרך אתר משרד המשפטים בכתובת: www.justice.gov.il ומשם ניתן להוציא, בתשלום אגרה, פלט מידע אודות משכונות הרשומים על שם הבעלים.
אם הדירה רשומה על שמה של חברה יש לבצע את הבדיקה באתר רשם החברות ע"פ מספר החברה המופיע בנסח הטאבו. חשוב להדגיש כי הרשימה מתייחסת לרכישת דירה "יד שניה" ולא לדירה הנרכשת מקבלן, כמו כן הרשימה אינה ממצה את כל הבדיקות הנדרשות, וכל עסקה נבחנת לגופה ובהתאם לבדיקות הרלוונטיות לה. בעסקאות שכאלו מומלץ מאוד להסתייע בשירותיו של עו"ד בעל ניסיון בתחום המקרקעין שכחלק מתפקידו יבצע את הבדיקות הרלוונטיות וכן ימליץ על ביצוע בדיקות נוספות שאינן בתחום מומחיותו (כגון בדיקת המבנה, איכות הבניה ומצב תשתיות הדירה).

7. הוצאות

בבואנו לרכוש דירה יש לתמחר הרבה מאוד הוצאות נלוות. למעט מס רכישה ומס שבח, ישנן עוד הרבה מאוד הוצאות "קטנות" שלא תמיד ידועות לנו ולכן אנחנו לא לוקחים אותן בחשבון, מה שמביא בסופו של דבר לירידה משמעותית בכדאיות העסקה ולעתים אף לעסקה בהפסד. על מנת שלא נגיע למצב בו אנחנו מבינים שהפסדנו לאחר שרכשנו את הדירה, יש להכין דו"ח רווח והפסד עבור כל עסקה בנפרד.

מצד אחד ההוצאות.
מצד שני ההכנסות – מכירה והשכרה.

בבואנו להכין דו"ח רווח והפסד של עסקה, בעיקר עסקת אקזיט, יש להתייחס לכל שקל שיוצא (אני אף ממליץ להחמיר ולהעלות את ההוצאות). הכל משמעותי.

ברגע שהכל רשום אנחנו יודעים אם העסקה טובה לנו או שצריך עוד מאמץ במשא ומתן. כמובן שהבסיס עליו יש להישען הוא מחיר העסקה וזאת בהנחה שעשיתם חקר שוק מקיף ואתם יודעים בוודאות שמחיר העסקה נמוך משמעותית ממחיר השוק של אותה העסקה אותה תרצו למכור לאחר ההשבחה.

שאלות כלליות:
מה כתובת הנכס?
איזה קומה הנכס?
כמה חדרים יש בדירה? מה במקור היה?
כמה שטח הדירה? ברוטו או נטו?
האם יש חניה בטאבו? משותפת?
האם לדירה יש מחסן? ואם כן האם הוא רשום בנסח טאבו?
האם לבניין יש מעלית? ואם לא האם יש תכנון כלשהו לבניית מעלית?
מה המחיר המבוקש בעבור הנכס? האם יש גמישות?
מה מועד פינוי הנכס?

סביבת הבניין והאזור:
כמה הבניין נגיש לתחבורה ציבורית?
האם יש מרכזי קניות באזור?
מה מצב תחזוקת הבניין? מבנה? גינון?
האם יש מנקה קבועה לבניין?
כמה ועד בית משלמים?
האם מתוכנן בבניין פינוי בינוי?
מיהם הדיירים? גילאים? משפחות?

מצב הדירה:
האם הדירה נמצאת באזור רועש?
כמה מזגנים יש בדירה?
האם יש דוד שמש/דוד חשמל בדירה?
כמה כיווני אוויר יש בדירה?
האם יש מרפסות?או האם היה במקור מרפסות שאוחדו עם הדירה?
האם יש רצפות שבורות? שקעים? מה מצבן?
מצב הדלתות פנים?
מצב הדלתות בארונות מטבח?
מומלץ לפתוח ברז מים ולבדוק את זרם המים
מומלץ לבדוק עם השכנים בעניין נזילות אם היו
מומלץ לבקש טופס ארנונה

והכי חשוב, בהצלחה!

הערה: רשימה זו היינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.