מחלקת המחקר של הום סיטי נדל"ן, מגישה לכם מידע כללי על חוקי המקרקעין בישראל וצרור המלצות ועצות שימושיות המבוססות על ניסיון מקצועי. מה כדאי לבדוק ? ומה לעשות ?

מה מאפיין את שוק הדירות בישראל ?

בישראל קיימת מנטלות של רכישת נכסים, שלאורך שנים הוכיחה גם את כדאיותה הכלכלית, כיום ניתן לקבל משכנתא כנגד שיעבוד הנכס, ללא ערבים , עד 80% מערך הנכס !

מתי קונים דירות בישראל ?

המשפחה התרחבה וזקוקה לחדר נוסף, הילדים התחתנו והדירה גדולה מידי, פרשתם מהעבודה וקיבלתם פיצויים, זכיתם בפיס ? – כל אלה סיבות טובות לחפש דירה אחרת או נוספת. הישראלי הממוצע מחליף דירה פעמים עד שלוש בחיים – כלומר כל 15 שנה בממוצע (לעומת האמריקאי הממוצע שעושה זאת כל 5.5 שנים), כך שלרוב, אין אדם פרטי הופך ל"מומחה לרכישת דירות".

מכוון שרכישת דירה היא יקרה, מורכבת וכרוכה בדרך כלל בהשקעה של חסכונות ובהתחייבות להלוואות ארוכת טווח, כדאי לעשות את כל שניתן כדי להימנע מטעויות.

איך קונים השקעות נדלן ואיך סוגרים עסקה עם חיוך ?

למוכר ולקונה אינטרסים וצרכים שונים. כדי ששניהם יהיו מרוצים מן העסקה חשוב שכל צד יזהה, יבין ויתקרב לצרכי הצד השני. המומחיות של הום סיטי נדל"ן היא מציאת עסקה כדאית לשני הצדדים באמצעות הבנת הצרכים שלהם. סוכן הום סיטי נדל"ן יאתר עבור הרוכש ועבור בעל הנכס את ה"שידוך" המתאים, וימצא את שביל הזהב והאיזון בין שניהם.

חשיבות הרושם הראשוני:

הרושם הראשון הוא החשוב, לכן וודאו להציג את דירתכם לקונים פוטנציאליים כשהיא מסודרת, מאווררת, נקייה ומשרה תחושה נעימה.

תחזוקה, ניקיון וסדר.

מכיוון שחדר המדרגות המוביל לדירה מהווה התרשמות מקדימה, כדאי לוודא שגם חדר המדרגות והחצר יהיו נקיים וייתנו תחושה של טיפוח ובטיחות.

דאגו ככל האפשר שביתכם ימשוך גם תשומת לב חיצונית. בתוך הדירה/ הבית הקפידו לשמור במיוחד על ניקיון ואחזקת המטבח וחדר האמבטיה. אלה משפיעים רבות על מכירת הדירה יותר מכל חדר אחר בבית.

יש לתקן חלונות שבורים, ברזים דולפים, דלתות חורקות, קירות מתקלפים וכדומה.

יש להדליק את האורות בחדרים אפלים, לפתוח את התריסים ולחמם או לצנן את הבית בהתאם לעונה.

שיפוץ פנימי ואפילו תיקונים קטנים יכולים לסייע למכירת הדירה ולהעלות את ערכה.

זכרו שהקונה הנכנס לדירה צפוי להיות ביקורתי.

הדברים הראשונים אותם רואה הקונה הם הקובעים את התרשמותו לחיוב או לשלילה.

איך להפיק את מירב הסיוע מסוכן הום סיטי נדל"ן?

שיתוף הפעולה שלכם יסייע לסוכן הום סיטי נדל"ן לשרת אתכם בצורה הטובה ביותר.

כאשר יגיעו אליכם הסוכן עם הקונה הפוטנציאלי, זכרו לקבלם בסבר פנים יפות, ולאפשר להם לנהל שיחה חופשית ודיסקרטית.

כך יוכל הסוכן לברר מה מוצא חן ומה לא מוצא חן בעיני הקונה.

השתדלו שהבית יהיה שקט ולא יסתובבו בו ילדים ובעלי חיים.

מסרו הסברים רק אם הקונה, מבקש זאת. תנו לסוכן הום סיטי נדל"ן לעשות את העבודה בשבילכם, ולנווט את תנאי המשא ומתן והמכירה.

אל תנסו לעניין את הקונה ברכישת רהיטים ופרטי ציוד אחרים לפני סגירת עסקת המכירה. לעסקאות מסוג זה יהיה די זמן מאוחר יותר.

אחרי הביקור עשוי הקונה להתקשר אליכם. אל תסתירו ממנו מידע, אך הפנו אותו בנימוס לסוכן הום סיטי נדל"ן המשרת בנאמנות אתכם.

עוד דברים שכדאי לדעת על חוקי המקרקעים, המיסוי והבניה, השקעות נדלן בישראל:

קיים מספר גדול של חוקים העסקים במקרקעין, במיסוי, בבנייה, ותקנות המשלימות אותם, אלה הם החוקים העיקרים , תמצית העניינים :

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 – מגדיר זכויות במקרקעין : מהו מקרקעין, סוגי מקרקעין, סוגי זכויות במקרקעין ודרך רישומן.

חוק יסוד מנהל מקרקעי ישראל – מגדיר את המקרקעין של המדינה, דרך הטיפול בו (שמירה, חכירה, מכירה וכו') וסמכויותיו של המנהל המופקד על מקרקעין אלה.

חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963 – והתקנות הנלוות לו, קובע את חבות המס ודרך חישובו עקב מכירות זכויות מקרקעין, קובע שעור מס הרכישה ושעור מס המכירה.

כמו כן מגדיר החוק "דירת מגורים מזכה" ותנאי פטור ממס שבח ומכירת דירת מגורים. לגבי השקעות נדלן החוק שונה.

חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א 1961 – והתקנות הנלוות לו, עוסק במס רכוש החל על בעלי קרקע מ 1.1.2000 שעור המס הוא 0.

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 – והתקנות הנלוות לו, מגדיר את מוסדות התכנון במדינה ודרך פעולתם, תקנים וחובות המוטלים על הבונים, דרישות טכניות לגבי מבנה וחלקיו, מקלטים, ציוד כיבוי ועוד.

חוק מכר דירות, תשל"ג 1973 – עוסק בחובות הקבלן המוכר למסור לקונה מסמכי מכר שונים ומגדיר תקופת אחריות ותקופת בדק של הדירה וכדומה.

משרד רישום המקרקעין ונוסח טאבו : משרד רישום מקרקעין, דהיינו הטאבו חשוב למוכר ולקונה כאחד. מטרת משרד הרישום היא לשקף את מצב הזכויות האמיתי בנכס ולכן הרישום בטאבו הוא מהותי ורק הוא קובע את הזכות בנכס. כל אדם ראשי לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס תמורת תשלום אגרה. יש להקדים ולהצטייד במספר גוש וחלקה של הנכס, סוג הבעלות וההגבלות על הנכס כגון : עיקולים, משכנתאות, שיעבודים, הערות אזהרה וכדומה.

קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל : רק 7% משטחי המדינה הם בבעלות "מנהל מקרקעי ישראל" כאשר מתבצעת עסקה ב"מקרקעי ישראל" היא בדר כלל אינה מקנה לרכוש זכות בעלות על הקרקע אלא זכויות חכירה בלבד.

מקרקעין שבהסדר : "מקרקעין שבהסדר" הם מקרקעין שהגוש בו הם נמצאים לא חולק עדיין לחלקות.

הערת אזהרה וחשיבות רישום רישום הזכויות בטאבו : הערת אזהרה מהווה הגנה מפני עסקאות סותרות בקשר לאותם מקרקעין והיא גוברת אף על בקשת העיקול שהוגשה לאחר תאריך רישומה.