תשואה מודדת את אחוז הרווח של על השקעה
חישוב נכון של תשואה
תשואה שימושית כאשר אנחנו מעוניינים להשוות ביצועי שתי השפעות שונות בתחומים שונים.
אם למשל ביצענו השקעה אחת בסכום 400 אלף שקלים והשקעה שנייה בסכום 700 אלף שקלים הדרך בה נוכל להשוות את מידת רווחיותן היא למדוד את אחוז הרווח מתוך סכום ההשקעה. כך למשל נוכל לראות שההשקעה בסכום הנמוך הניבה למשל 12 אחוז תשואה, בעוד שההשקעה בסכום הגבוה הניבה "רק" 9 אחוז תשואה, אך מטבע הדברים להיות ורווח נמדד לפרק זמן מוגדר גם צואה מעודדת אחוז רווח עבור פרק זמן מוגדר.
חישוב נכון של תשואה נעשה כך:
התמורה שהנכס מניב כפול 12 חודשים וחלקי מחיר הנכס וכפול 100%, כדי לקבל תשואה באחוזים.
לגבי מחיר הנכס נהוג לחשב את המחיר שבה הוא נרכש הנכס, ובכך זה נתון לשיקול הדעת של מבצע החישוב.
ניתן לחשב את התשואה של ההשקעה כלומר התשואה ביחס לסכום הכולל שהושקע בנכס.
כלומר אם דירה שהייתה מיליון שקל תניב רווח של 20 אלף שקל החישוב יהיה: 20 אלף חלקי מיליון.
במצב אחר יכול יזם לחשב את התשואה על ההון העצמי – כדי לבדוק כמה רווח נעשה לגבי הכסף הפרטי שלו.
נניח שמתוך המיליון היזם השקיעה מכיסו 400,000 , חישוב התשואה על ההון העצמי יהיה 20 אלף חלקי 400 אלף.
בנוסף ניתן לחילופין לחשב את התשואה על שווי השוק של הנכס . נניח של נכס שנרכש ב 400 אלף שווה כעבור שנתיים 550000 המשקיעה יכול למכור את הנכס ולהשקיע את הכסף באפיק חלוצי במטרה ל אני פצועה לכן משקיע עשוי לחשב מה התשואה של 550 אלף השקלים עלה לו מניבים לו כשהם מגולמים בנכס נדלני שכירות שנתית לחלק לחלק ל 550000 ולאחר מכן לחשב מה התשואה של 550000 היו משיגים באופק אחר חשוב לציין שלא לצורך חישוב תשואה ניתן להשתמש ב רווחה הוני או פירותי תלוי מה מחפשים.
מה ההבדל בין תשואה מובטחת להבטחת תשואה?
רוב המשקיעים לא מבחינים בין תשואה מובטחת לבין הבטחת תשואה, מילים דומות עם משמעויות שונות לחלוטין למשקיע.
כשיזם נותן חישוב נכון של תשואה מובטחת על הלוואה לבניית פרויקט מדובר בריבית קבועה וידועה מראש על ההון העצמי לתקופה מוגדרת. הריבית תשולם עד סוף התקופה ללא קשר להצלחת הפרויקט ובסיום התקופה תוחזר הקרן במלואה למשקיע. בהבטחת תשואה היזם מבטיח צפי % תשואה במצגות אך שימו לב כי התשואה לא מובטחת בהסכם. ייתכן שהציפיות לתשואה יתממשו אך המשקיע חייב להבין כי גם ניתן לסיים עם 0% רווח. בנוסף יש לבדוק את הביטחונות על ההון העצמי כי מעבר להבטחת תשואה האם קיים סיכון גם על ההון העצמי?
מה צריך לדעת בכל הנוגע להיבטים כלכליים ברכישת נכס נדל"ני לצורך השקעה? איך מומלץ לחשב את התשואה על ההון המושקע? ומה ההבדל בין סוגי התשואות השונים? התשובות לא כל כך מסובכות כפי שהייתם חושבים.
רכישת נדל"ן מהווה אפיק השקעה נפוץ ופופולרי למשקיעים בעלי הון כמו גם למשקיעים ממונפים. בשורות הבאות נתייחס למספר היבטים כלכליים המשפיעים על כדאיות ההשקעה ועל התנהגות המשקיעים. ההתייחסות במאמר זה תהיה להשקעות טווח ארוך- מסלול שבו המשקיע יבקש ליהנות מפירות השקעתו לאורך זמן בעתיד, ואינו מתכנן מימוש הנכס והפקת רווח הון מיידי.
משרד התיווך נדרש בעבודתו לא אחת לאתר עבור קונה משקיע, נכס שיענה על הצרכים הפיננסים הספציפיים שלו. סוכן השולט ברזי הכדאיות הכלכלית, יוכל לספק ללקוחותיו המשקיעים ערך מוסף משמעותי וייתפס בעיניהם כמקצוען מומחה. בקרב רבים בשוק שורר בלבול רב ואי הבנה של הגדרת המושג הבסיסי בעולם ההשקעות- תשואה, וזהו בדיוק מקומו של מתווך הנדל"ן לעשות ללקוח סדר בדברים. חישוב נכון של תשואה משקפת את היחס שבין הפירות שהנכס מניב (בדרך כלל שכר דירה) לבין ההשקעה המתחייבת. השימוש במושג זה מאפשר השוואה אובייקטיבית בין השקעה בנכסים שונים, לרבות השקעות פיננסיות שאינן נדל"ן. לדוגמא, אם לפנינו שתי אפשרויות להשקעה:
אפשרות א' מניבה 64,000 ש"ח לשנה ואפשרות ב' מניבה 80,000 ש"ח לשנה- איזו מהן עדיפה? ללא שימוש במושג התשואה לא ניתן יהיה להשיב על שאלה יסודית זו.
חישוב נכון של תשואה – תשואת הנכס: NOI= Net On Investment
זה מושג התשואה הנפוץ ביותר בשוק הנדל"ן, בדרך כלל קל לחישוב, אך במרבית המקרים איננו רלוונטי ואיננו מספיק להחלטת השקעה מושכלת. תשואה זו אינה לוקחת בחשבון משתנים חשובים לגבי מבנה ההון המושקע, ומשמשת בעיקר להשוואה בין נכסים שונים.
לדוגמא: נכס נרכש תמורת 2,000,000 ש"ח, מכניס 5,000 ש"ח משכר דירה לחודש. הדרך המקובלת בה תחושב תשואה שנתית של הנכס היא:
66,000 ש"ח= שכ"ד לשנה
2,000,000 ש"ח = עלות ההשקעה בנכס
66,000 חלקי 2,000,000 = 3.3% תשואה לשנה.
אולם חישוב בסיסי ונפוץ זה התעלם מ 2 עובדות מהותיות בתהליך ההשקעה: העלות האמיתית של ההשקעה, כולל כל ההוצאות הנלוות ברכישה (מס רכישה, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך), והסיכון הכרוך בהשקעה (תקופות ללא איכלוס, תיקונים, תחזוקה, התנהלות הדייר). לפיכך תחושב תשואת הנכס המתוקנת באופן הבא:
שכ"ד חודשי לפי 11 חודש בשנה= 55,000 ש"ח
עלות ההשקעה כולל הוצאות= 2,160,000 ש"ח
55,000 חלקי 2,160,000 ש"ח = 2.54% תשואה.
