למה מחירי הדירות לא יירדו?
ביקוש קשיח– בכל שנה מתקיימות מעל ל 55,000 חתונות.
כ – 15,000 זוגות מתגרשים בכל שנה.
המשוואה פשוטה – ביקוש קשיח של 70,000 יחידות דיור.
בשנת 2017 היו 53,000 התחלות בנייה כך ע"פ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
בשנת 2018 היו 47,000 התחלות בנייה כך ע"פ הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
נכון להיום ישנה ירידה נוספת בהתחלות הבנייה.
תעשו את המתמטיקה לבד.
אין מספיק התחלות בנייה בשביל לספק את הביקוש הזה שרק ילך ויעלה.בעלי המקצועות השונים שמשיקים לעולם הנדל"ן:
שמאים, עורכי דין, מתווכים, מעצבי פנים, אדריכלים, שיפוצניקים, יועצי משכנתאות, קורסים בנדל"ן, ועוד ועוד….כל מי שעוסקים במקצועות שמשיקים לענף הנדל"ן נהנים מאוד מהתנופה בענף ולכן כבר היום ישנה הצפה של בעלי מקצוע. מה שגורם למחירים לרדת ולרווחים להישחק. אם מחירי הדירות יירדו בעלי המקצוע יעברו להפסד וזה משהו שלא יכול לקרות. אני בספק רב אם יהיה להם אינטרס להיות מובטלים.
יזמי נדל"ן / חברות הבנייה
גוף נוסף שמרוויח מאוד מעליית מחירי הדיור הם יזמי הנדל"ן וחברות הבנייה השונות.
לא סתם "צצו" להם הרבה מאוד יזמים "קטנים" בשנים האחרונות, בעיקר בגלל שחשבו שנדל"ן זה "קל" ויש שם הרבה מאוד כסף, אבל הם התבדו והתרסקו או הפסיקו לעשות את הפרויקטים. וכל זה קורה ברף המחירים של היום !
הרווח היזמי היום נשחק מצד אחד והסיכונים שהיזם לוקח על עצמו הם עצומים מצד שני.
אם ניקח בחשבון את החובות וההוצאות שנלוות לזה, חוק מכר, בטיחות בעבודה, תנאים סוציאליים שיש לשלם לעובדים ועוד, היזמים הוותיקים לא מרוויחים היום כמו פעם והרוב מתגלגלים מפרויקט לפרויקט כדי לשמר חזות שהכל תקין ורוב הכסף שלהם הוא כסף ישן שמושקע בדברים אחרים ולא בפרויקטים הלא רווחיים שלהם.
אז איך המחיר יירד? אם כבר הפוך. הוא חייב לעלות על מנת שאותם יזמים יתחילו להרוויח ויהיה להם אינטרס אמיתי לבנות. אם זה לא יקרה הם פשוט יעצרו את התחלות הבניה (זה קורה כבר עכשיו) מה שיקטין מאוד את ההיצע ויעלה את המחירים בעתיד הקרוב. ברגע שיזם או קבלן קונה קרקע הוא מקבע מחיר ולכן כל מי שקנה קרקעות בחמש השנים האחרונות לא יכול לרדת מתחת למחיר בו הוא רכש את הקרקע. אז איזו סיבה יש שהמחיר יירד?גופי האשראי
כפי שציינתי לאף אחד אין במדינת ישראל הרבה "מוטיבציה" להוריד את מחירי הדירות.
חלק מהגופים שמרוויחים הכי הרבה מעליית מחירי הנדל"ן הם הבנקים, חברות הביטוח השונות וחברות האשראי החוץ בנקאי.
הגופים האלה מספקים את המימון הדרוש להשלמת העסקאות, הן עבור הרוכשים (משכנתא) והן עבור היזמים (ליווי בנקאי).
30% מרווחי הבנקים בישראל מגיעים מענף המשכנתאות.
מחיר עולה משמע משכנתא גבוהה יותר משמע רווחים גבוהים יותר, אז למישהו יש ספק אם הבנקים יוותרו על הרווח הזה?? לי אישית לא נראה.קופת האוצר
כפי שציינתי בפוסט הקודם בסדרה לאף אחד אין במדינת ישראל הרבה "מוטיבציה" להוריד את מחירי הדירות.
בראש רשימת בעלי המוטיבציה "הגבוהה" נמצאת ממשלת ישראל שמייצגת את מדינת ישראל. המדינה מרוויחה הון עתק ממיסוי הנדל"ן ובכך מעשירה ומנפחת את קופת האוצר.
לראייה הגדלת מס הרכישה שנעשה בשנת 2015, ביטול הפטור ממס שבח שהיה נהוג כל ארבע שנים והניסיון לחוקק את חוק מס ריבוי דירות שכרגע לא צלח (בדגש על כרגע).
ככל שהמחיר עולה, הרווח של המדינה עולה באופן יחסי וקופת האוצר הופכת לשמנה יותר אז למה לנסות להוריד את המחירים?
בנוסף, כל האמירות מבית מפלגת כולנו כלפי המשקיעים שילכו להשקיע בחו"ל עבדו. הברחת המשקיעים לחו"ל מורידה את היצע הדירות להשכרה והיא אחת הסיבות שמחירי השכירות עלו מאוד בשנתיים האחרונות ועוד צפויים לעלות (לדעתי 30% בשלוש השנים הקרובות). להזכירכם, גם על דמי השכירות יש מס וגם על זה כמובן המדינה מרוויחה. אני מעריך שעם השנים יהיו עוד ניסיונות "יצירתיים" של הממשלה למיסוי על נדל"ן בטענה שזה "יוריד את המחירים", אבל בפועל המטרה היא רווח רווח רווח.
