איך הופכים 55,000 ש"ח ל 750,000 ש"ח תוך 30 יום?

עסקת אקזיט בנדל"ן

פוסט אישי

מי שמכיר אותי, יודע שאני סופר ממוקד במה שאני עושה. שום דבר לא מפתה אותי מחוץ לשוק בו אני נמצא. מבחינתי כל פיתוי כזה היינו רעש רקע ואני לא נותן לו לחדור.

לפני שנתיים מתקשר אליי מכר ותיק ומספר לי על דירה למכירה בצפון תל אביב – רחוב יהודה המכבי, תל אביב,  בבניין בו הוא מתגורר.

"כדאי לך לבדוק את זה, הוא מנסה למכור כבר למעלה משנה ואני יודע שאתה אוהב דברים כאלה…".

הדירה, כפי שכתבתי,  ממוקמת ברחוב יהודה מכבי בתל אביב. "לא מעניין אותי גבר… לא מכיר את האזור" עניתי לו את התשובה הרגילה שלי. הוא לא ויתר וכעבור כמה ימים שלח לי במייל נסח טאבו מרוכז שהיה לו ומיד התקשר שוב פעם. "תסתכל על מה ששלחתי לך, יש שם בעיות. אני לא אקנה את זה כי אין לי כסף, אבל אולי כדאי לך לבדוק…". משהו בעקשנות שלו סיקרן אותי.

וכך מצאתי את עצמי יוצא לכיוון שלו וחורג מהמיקוד שלי. "אני מגיע לראות ולדבר איתו" אמרתי לחבר שלי. כבר מהסתכלות ראשונית בנסח הטאבו הרגיל הבחנתי שיש בעיות רישום:

90% מהנכס היה רשום על שמו של הבעלים ואילו 10% על פלוני אלמוני (לא זוכר מה בדיוק, אבל זה מישהו שנפטר).

כשהגעתי לדירה חשכו עיניי.

הדירה היתה 70 מ"ר-  שלושה חדרים – קומה שניה מתוך שלוש. אחלה דירה שבעולם.

אבל…

היא הייתה הרוסה לגמרי, מוזנחת ומסריחה. משיחה מאוד קצרה עם הבעלים התברר לי שהוא מסוכסך עם כל המתווכים בתל אביב, ונמצא בבעיות כלכליות קשות וחובות לשוק האפור.

תוסיפו לזה את בעיות הרישום ויש פה התחלה של עסקת אקזיט בנדל"ן.

מחיר שוק של כזאת דירה לפני שנתיים עמד על 2.5 מיליון לערך.

לאחר שיחה קצרה עם המוכר שאלתי מה המחיר של הדירה, כמה הוא מבקש עליה.  ענה, "650,000 ₪…". באותו רגע הכל אני מודה שהפכתי למשותק. הוא לא שם לב לזה כי ידעתי להסתיר, אבל הלב פעם בחוזקה וזרמים חדים במוח זרמו להם. הייתי בהלם טוטאלי וכל מה שהצלחתי להוציא מהפה שלי הוא משפט ברירת המחדל שלי.

"יש בינינו פערים, מה אפשר לעשות עוד במחיר…" 😉 הבנתי שצריך לסגור הכל עכשיו ואי אפשר להמתין למחר. ידעתי שצריך לקחת את הנכס הזה לאפוטרופוס וזה תהליך שייקח שנה ויעלה לא מעט כסף (סביב ה – 100,000 ₪) – לא היה לי ניסיון בזה וממש לא רציתי להיכנס לזה.

הבנתי שהדירה זקוקה לשיפוץ מאסיבי של 100,000 ₪. בנוסף אף בנק לא יאשר לי משכנתא בגלל בעיות הרישום, ככה שצריך את כל הסכום במזומן. בדיוק סיימתי כמה השקעות ולא הייתי נזיל. ידעתי שאני לא אוכל לעמוד בזה.

מחשבה מהירה הובילה אותי להיזכר במשקיע שעבד באזור, אותו הכרתי עוד מימי הקורסים שעשינו יחד. הרמתי לו טלפון, סיפרתי לו על הדירה שאני קונה, לרבות כל הבעיות שלה, הכל בשקיפות מלאה. אמרתי לו שאני אמכור לו אותה ב – 1,300,000 ₪. סגרנו את העסקה בינינו בשלוש שניות וכל מה שנשאר לי זה לבדוק כמה עוד אני יכול "לסחוט" במחיר.

מכיון שלא הייתי נזיל, החלטתי שאין ברירה וחייבים ללכת פה על עסקת אופציה. מעולם לא עשיתי עסקה כזאת עד לאותה נקודה.

הגדרתה של “אופציה” במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין היא זכות לרכישת זכות במקרקעין למעט זכות לרכישה של זכות באיגוד מקרקעין, כלומר לקנות את הנכס מבלי לעשות חוזה מכר, כי אם רק חוזה אופציה. עסקה מהסוג הזה תהנה מפטור ממיסי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה) אך תחויב בידי מקבל התמורה (מעניק האופציה) במס רווחי הון או במס הכנסה.

השאלה ששאלתי את המוכר היא כמה כסף הוא צריך עכשיו בשביל לסגור את החובות שלו.

"50,000 ₪ …" הוא ענה. עניתי לו, "תשמע, אני אתן לך עכשיו 55,000 ₪, אבל בתנאי שתוריד את המחיר ל – 550,000 ₪ ונעשה עסקת אופציה…".

כמובן שלא היה לו מושג מהי עסקת אופציה. הסברתי לו שאני נותן לו עכשיו 55,000 ₪ ויש לי אופציה ל – 180 יום למכור את הנכס או לתת לו את יתרת התשלום (445,000 ₪) ובכך לרכוש אותו בעצמי (חוזה מכר על כל המשתמע). הסברתי לו, שבמידה ולא הצלחתי למכור ואני לא יכול להמשיך לקניית הנכס בכל מיני טעמים, הכסף שקיבל כמקדמה, כלומר ה – 55,000 ₪, נשארים אצלו וכך גם הדירה.

הוא כמובן הסכים כי כל מה שהוא שמע באותו הרגע זה 55,000 ₪. לדעתי גם אם הייתי אומר מחיר נמוך יותר, הוא היה מסכים כי פשוט עניתי באותו רגע לצורך הכי חזק שלו וזה שלא יישברו לו את הברכיים בשוק האפור. עשינו את העסקה, הקפצתי את העורך דין שלי באותו הרגע וסגרנו הכל.

קניתי עסקה ב – 550,000 ₪.

שילמתי מקדמה בסך של 55,000 ₪.

מכרתי כעבור חודש לחבר שלי ב – 1,300,000 ₪ כפי שסיכמנו בינינו.

למעשה הפכתי 55,000 ₪ ל – 750,000 ₪ רווח בתוך כחודש (מיותר לציין שאת יתרת התשלום שילמתי רק אחרי שהחבר שלי שילם לי ככה שלא באמת הוצאתי כסף מהכיס).

הוא "הבריא" את הדירה ומכר את זה ממש לאחרונה בסביבות ה – 2,800,000 ₪.

עסקה פצצה לכולם:

• המוכר קיבל את מה שרצה.
• אני קיבלתי את עסקת חיי.
• המשקיע שקנה ממני קיבל את עסקת חייו.

מאת גיל רוזנברג, האיש עם הפטיש