איך לקנות דירה במחיר מציאה ?
פוסט אישי
לאחרונה הרבה מאוד אנשים שואלים אותי איך אפשר למצוא דירה במחיר מציאה , כזו שמשקפת 30% ויותר מתחת למחיר השוק.
ראשית חשוב להבהיר שאף אחד לא מוצא דירות כאלה, מי שלמד איך להשקיע בנדלן, עשה חקר שוק ובדק את הנכס מכל הכיוונים האפשריים יודע "לייצר" דירות כאלה.
שנית, חשוב להבין שלא רק ה"מתחת למחיר" חשוב. מה שחשוב לא פחות זאת התשואה על המזומן שהשקעתי ויש תמיד לבדוק אותה בשני מצבים – אקזיט, השכרה לטווח ארוך. הדבר כרוך בשלושה דברים עיקריים:
לימודים – מי שלא לומד לעשות חקר שוק, איך לאתר נכס, איך לדבר עם בעל נכס, איך להשתמש במתווך, איך להשיג מימון, איך לעשות מו"מ, איך לבצע השבחה נכונה ומותאמת לצרכי השוכר / קונה שלו, מה לרשום בחוזה ומה לא לרשום, איך לקנות, איך להשכיר ואיך למכור, לא יכול לאתר את הנכסים האלה לעולם גם אם הם יהיו לו מול העיניים.
עבודת שטח קשה – לאחר הלימוד יש לעשות חקר שוק ולאפיין בדיוק מה המוצר שלך, כלומר איזו דירה אתה קונה בשוק שלך, מה המחיר שוק שלה, מי השוכר שלה ומי הקונה שלה. ברגע שיש לך את אלה אתה מלך.
יצירתיות – היא מגיעה כמובן מאליו ברגע שיש לך את הביטחון והמסקנות של השוק שלך.ללא שלושת הגורמים הללו לא תוכלו לעולם לאתר דירות כאלה.
ונסיים עם, איך לא, דוגמה אישית של לקוח שלי שמצא לעצמו דירה במחיר מציאה.
לפני כחודש הראיתי ללקוח שלי דירה בשכונת ראשונים ברמת גן.
קומת קרקע, 2 חדרים, 65 מ"ר, מוזנחת ללא דייר. מחיר מבוקש 1,640,000 ₪ .
שילוב של מקצועיות, לימודים ועבודת שטח קשה הביא אותי למסקנה ששווי השוק של דירה כזאת ראויה למגורים הינו 1,650,000 ₪.
עכשיו יש 2 אופציות לדירה הזאת:
אקזיט – הפיכתה לשלושה חדרים ולמכור אותה ב – 1,900,000 ₪ (אני יודע את זה כי עשיתי חקר שוק). יצירתיות. זה מה שרוב האנשים לא יעשו, רובם אפילו לא יחשבו על זה ולא יראו את ההזדמנות.
השכרה לטווח ארוך – "לרענן אותה" – השקעה של 15,000 ₪ וניתן להשכיר אותה ב – 4,500 ₪ לחודש. זה מה שרוב האנשים יעשו.שתי האופציות טובות ללקוח שלי ומשרתות את מטרתו.בסופו של דבר, בעצתי, הלקוח שלי בחר באופציה הראשונה, כלומר לקנות ולמכור תוך פחות מחודשיים (יש פה חודש של שיפוץ), כל שנשאר הוא המשא ומתן. למשא ומתן צריכים להגיע מוכנים. פה מגיע שילוב של לימודים, עבודה קשה ויצירתיות. לאחר בדיקות מעמיקות, גיליתי שיש פה דירת ירושה עם סכסוך של שלושה יורשים, מבנה מסוכן, סכסוכיי שכנים ועד כמה בעיות רציניות של שורשים, אינסטלציה וחשמל.המסקנה שלי הייתה שאת הדירה הזאת הם לא ימכרו לעולם במחיר הזה ואני אמתין עד שהם יתבשלו, ואכן זה קרה. לפני שבועיים התקשרו אליי הבעלים ושאלה אותי מה קורה. שאלתי אותה מה עם המחיר שהקונה שלי הציע, והיא אמרה שהם ירדו ל – 1,550,000 ₪. הם התחילו להבין שיש להם בעיה, אבל הם מסוכסכים ולא מוכנים להוציא אפילו שקל (אגב אם היו מוציאים 15,000 ₪ ומכניסים שוכר הם היו מוכרים בקלות). בסיכומו של עניין העסקה נסגרה ב – 1,350,000 ₪ .
לסיכום, הלקוח שלי ביצע עסקה יפה מאוד!
להלן נתוני הקנייה:
מחיר קניה – 1,350,000 ₪ – לקיחת הלוואה של 75% מימון בריבית של 8% (אני מיד מוכר ככה שזה נתון שלא מענין)
הון עצמי – 337,500 ₪
מס רכישה – 8% – 108,000 ₪
תיווך – 3% – 47,385 ₪ כולל מע"מ
עו"ד – 0.5% – 7,897.5 ₪ כולל מע"מ
שיפוץ – 100,000 ₪
שונות (שמאי, נוטריון, דמי פתיחת תיק משכנתא וכו'…) – 5,000 ₪
סה"כ עלות דירה – 1,618,282.5 ₪ .
נכון, זאת קנייה של 15% מתחת למחיר השוק (21% למי שאין לו מס רכישה כלומר דירה יחידה !) אבל שימו לב לתשואות בסוף כי זה לא פחות חשוב.
סה"כ מזומן שהושקע – 605,782.5 ₪
להלן נתוני המכירה:
מחיר מימוש – 1,900,000 ₪ (יש גם אופציה להשכיר אותה בשלב הזה ב – 5,500 ₪, אבל פחות מעניין אותי כי לא משרת את המטרה שלי)
מס שבח (25%) – 70,429 ₪
תיווך – 1% – 22,230 ₪
עו"ד – 11,115 ₪
סה"כ מזומן שהושקע לאחר המכירה – 709,556.5 ₪
רווח – 177,943.5 ₪
תשואת מזומן על מזומן במצב של מימון 75% – 25% תוך 60 יום
תשואה במידה וזאת דירה יחידה – 40% – ישנה גם אופציה להשכיר במשך 18 חודש ואז אין מס שבח מה שגורם לתשואה לעלות לאזור ה – 70% !!!
שווה או לא שווה? משקיע שאין לו נכס ייכנס לעסקה כזאת? משקיע שיש לו נכס ייכנס לעסקה הזאת? מה אומרים?
מאת: איך למצוא דירה במחיר מציאה, האיש עם הפטיש, גיל רוזנברג
