השקעה וקוץ בה

אנחנו כבר רואים מלא דירות ולא מצליחים להחליט איזו דירה תניב לנו תשואה גבוהה יותר? מה הדירה שנצטרך להשקיע בה הכי פחות ולקבל הכי הרבה? איזה שיפוץ יעלה לי פחות וייראה מעולה, לא רוצה דירה שרק הכנסתי בה עוד חדר והיא תצא לא יעילה, שאף אחד לא יירצה לגור בה, שתצא חשוכה, שתצא לא מאווררת ואז אצטרך להתפשר מלא על השכירות ולא ייצא שום דבר מההשקעה של השיפוץ…"

אלו רק חלק מהשאלות שעולות בפגישות הייעוץ שמשרדנו נותן ללקוחות לפני רכישת דירה להשקעה. הם מגיעים אלינו, חוששים, חסרי ידע, לא יודעים איך להתחיל ובעיקר פוחדים מהלא נודע. 

לקוחות רבים מתחילים את דרכם בהחלטה שרירותית של הסכום אותו הם מוכנים להשקיע בדירה, הם בוחנים את מצב העו"ש, אולי חיסכון אחד או שניים, הכנסות קצרות טווח שצפויות להגיע. ללקוחותיי, אנו תמיד מדגישים, שעל מנת להבין באמת את תקציב ההשקעה שמתאים להם, יש לקחת בחשבון ולשכלל משתנים ופרמטרים רבים. לשם כך ניתן להיוועץ באנשי מקצוע וכן במשקיעים מנוסים, ולייצר תמונת מצב ארוכת טווח שתואמת את צרכיהם ורצונותיהם בנשימה אחת. פעולה נכונה של חישוב ההשקעה יכולה לחסוך הרבה כאבי ראש והתעסקות בעתיד ולקדם אתכם לעסקה מניבה.

אפיקי ההשקעה בקניית דירות להשקעה הן עולם ומלואו, אני בטוח שאם אתם קוראים את המילים הללו, נחשפתם לפרסומים כאלה ואחרים.

זכרו שהשקעה נדל"נית תלווה אתכם שנים ארוכות במרבית הפעמים ולכן גם אם ההצעה נראית מפתה מבחינת יתרונותיה, יש לזכור שהחסרונות של המסלול משפיעות באופן ישיר על שגרת היום יום שלנו ולכן חשבו על המרחק הגיאוגרפי, תחלופת השוכרים, תכניות פיתוח של האזור ועוד.

בתהליך איתור הנכסים היעזרו בכלל אתרי המודעות האפשריים והשוו ביניהם, לעיתים מפרסמים במספר אתרים במקביל והמחירים אינם זהים, לכן ההשוואה יכולה לחסוך לכם כסף ואף להגדיל את "בנק הנכסים" התואם לפרמטרים שלכם. מניתוח מגמות שערכנו, מודעות המפורסמות בשוק הפרטי נוטות להיות גבוהות במחיר הדירות ב5%-12% מהמחירים לדירות זהות במפרט בשוק התיווך.

גם כאן, אמליץ לכם לפעול באופן רוחבי ולפנות לאנשים פרטיים ומתווכים כאחד, בסופו של דבר, במשא ומתן תוכלו להציב את התנאים הנוחים לכם וכאשר יש אלטרנטיבות – המו"מ תמיד יהיה לטובתכם.

כמה נקודות שעוזרות לנו לקבל כמה שיותר ידע על הדירה:

1. קבלת תוכנית עדכנית של הדירה עם המידות המדויקות, בעזרת תוכנית מפורטת ניתן לראות יחד, איך ניתן להשביח את הדירה, האם ניתן להוסיף לה חדר, או חצי חדר, בצורה שההשקעה שלכם תהייה נמוכה ככל הניתן.

2. לא את כל הפרטים אנחנו רואים בפעם הראשונה, בזמן שאנחנו נמצאים בדירה, לפעמים הדעה שלנו מוסחת, ולכן חשוב מאד לתעד את מה שאנחנו רואים בדירה, גם בתמונות וגם בסרטוני ווידאו. תעדו גם את הכניסה, מה נשקף מהחלון, ארון חשמל ותקשורת. כנסו גם לשירותים וצלמו הכל.

3. כדאי שתדעו עוד לפני שאתם רוכשים דירה מה מצבה הטכני, שתדעו כמה אתם צריכים להשקיע בתחזוקה, פתחו ברזים בדירה, הורידו מים באסלה עם חתיכת נייר, פתחו וסגרו חלונות ודלתות וכו'.

טריק להורדת מחיר הקנייה של הדירה

חדר מדרגות ראוי – רוכשים פוטנציאלים רבים שמים לב למצב חדר המדרגות ותחזוקתו. במידה ורוצים למכור הדבר מפריע לרוכשים ולכן לפעמים מוריד את הערך והסכום שיהיו מוכנים לשלם אילו הבניין היה במצב שמור. כן רוכשים רבים יעדיפו חדר מדרגות מואר וכמובן נקי וצבוע.  חדר המדרגות הוא הרושם הראשון לקונה הדירה ויש לו חשיבות והשפעה על שווי הנכס.

למרות זאת יש שני סוגים של משקיעים, יש אנשים שמקלים ראש בחשיבות חדר המדרגות! מצד שני יש כאלה שרואים חדר מדרגות במצב גרוע ובורחים מבניין כזה במקום לראות את ההזדמנות. למה זאת הזדמנות?

קודם כל תדעו שיכול להיות שהנכס יימכר במחיר מעט נמוך בגלל העובדה הזאת אשר מרחיקה קונים.

איך פותרים את הבעיה?

לאחר שתרכשו את הדירה תפנו לבעלי הדירות ובד"כ רובם (90%) ישמחו להביא לכם 300-1000 שח כל דייר על מנת שתביאו צבעי לצביעה ותיקונים וחשמלאי להתקנת תאורה חדשה.
הסכום משתנה לפי גודל וכמות הדיירים בבניין. וכן.. גם דיירים סרבנים יהיו בבניין אשר יביאו לכם את הסכום או חלקו לאחר שתבצעו את העבודה בגלל שירגישו לא נעים..
וגם אם לא, עדיין ניתן לבצע העבודה..

ואחרי השיפוצון תראו כי פתאום ישמרו שישאר נקי ויתחייסו בכבוד לבניין ואפילו יוקם בדרך וועד שיגבה כסף וידאג לניקיון!

"אני לא רוכש דירה, אלא אם כן היא משיגה לי 9%-10% תשואה, האם אתה יכול להשיג לי דירות כאלו?".
כך נפתחה פגישה שלי עם בחור צעיר המשקיע בדירות במרכז הארץ ואשר,לטענתו, אלו התשואות אותן הוא משיג מנכסים מניבים אותם הוא רוכש במסגרת השקעות נדל"ן שמבצע. מכיוון שאין מדובר בתשואה שגרתית, ביקשתי ללמוד את "השיטה" ומיד נעניתי: "אני", הצהיר המשקיע "קונה דירות גדולות ומפצל אותן". חשוב להדגיש -שלא בצורה חוקית. "אני רושם את הדירות על שמות אנשים שונים, על מנת להימנע מאירועי מס כמו מס רכישה ומס שבח".

ככל שהעמקתי בבדיקה איתו, עלו הנקודות הבאות:
בתחום קניית דירות להשקעה – המשקיע מתקשה בגביית הכספים מהדיירים ובידיו צ'קים חוזרים רבים.
למשקיע אין הסכמי שכירות דירה עם כל אחד מהדיירים, שכן לא כל הנכסים "שלו", וכן בשל בעיית הפיצול, מתקשה להגן על עצמו.
למשקיע בעיית ניהול הנכסים, וכן בעיה במימושם במכירה.
המשקיע איננו מדווח לרשויות המס על הכנסותיו משכירות. וכך, בחישוב זריז שעשינו והנה ירדה התשואה ל- 4% ואפילו פחות.

לאור פגישתי עם המשקיע, החלטתי לכתוב לכם בקצרה את ה"אני מאמין" שלי ברכישה נכונה של נכסים וניהולם.
כאשר אנו רוכשים נכסים להשקעה, עלינו לבצע זאת באופן שניהולם יהיה נקי ולא יהיה נתון לכל שיקול זר אחר.

משקיעים רבים מתפתים ללכת אחרי "הכסף הקל", או אחרי "הלחץ החברתי", להשגת התשואות הייחודיות. בדרכם אל הפיתויים, מוכנים אלה לעבור על החוק ואף להניח את כספם "על קרן הצבי". כאשר אנחנו רוצים לנהל נכסינו ולמנוע מדייר לקחת את החוק לידיו ו/או לנצל את חולשותינו , עלינו לבוא אליו בידיים נקיות ובין השאר עלינו להחזיק בדירות באופן חוקי ומסודר. אסור לנו לבצע כל שינוי בדירה שאיננו במסגרת החוק, ובמיוחד לא חלוקת/ פיצול דירות.

ברור לכולנו שאסור לנו לחשוש כי בעת סכסוך עם דייר שאינו משלם, ידווח הדייר לרשויות כי יש בדירה בה הוא מתגורר עבירות על החוק, אם באופן ישיר או באופן עקיף. הרי אם יציין דייר כזה את העניין בבית המשפט בו תבענו את פינויו מהדירה, הרי שהשופט יחייב העברת הפרוטוקול לרשות המקומית הרלוונטית באופן מיידי. גם בעניין הרישום על שמות אחרים ו/או אי דיווח ההכנסה משכירות יש בעיה. כאשר אנו רושמים על שם אדם אחר, אנו נתונים למעשה לחסדיו. לא פעם היינו עדים למקרה שבני משפחה אחרים דרשו זכותם בנכס ולא ויתרו על חלקם. הדבר בולט עוד יותר בעת הולך לעולמו האדם, שהסכים לרשום נכס על שמו ויורשיו רוצים נתח מהנכס.

ולסיום, אי דיווח לרשויות המס מקשה עלינו בעת מכירת נכס או בעת ביקורת, בשל הצורך להסביר לגבי השימוש בדירה. לפיכך בעת רכישת נדל"ן מניב לי עצמי תחילה וללקוחותיי, אני מעדיף וממליץ לפעול על פי החוק ולהימנע מ"טריקים" שנויים במחלוקת. נלקח ממגזין דף הבית.